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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

非遗点亮“老家河南”******

　　河南是文化和旅游部非物质文化遗产司确定的“非遗助力乡村振兴”试点省份。今年8月，河南省文化和旅游厅公布鹤壁市、栾川县、宝丰县、长垣市、辉县市、温县、林州市、信阳浉河区8个市（县、区）为河南省首批“非遗助力乡村振兴”试点地区，支持其开展试点工作，试点期限为1年。几个月来，这些试点地区围绕非遗赋能乡村振兴，在“非遗进景区”“非遗进民宿”、非遗研学旅游基地建设、非遗主题旅游线路打造等方面下功夫，探索“非遗+旅游”发展新路径。

河南浚县的“声声不息”泥咕咕创意空间

　　非遗工坊带动农民就业增收

　　“栾川豆腐制作技艺”张盘豆腐作坊、“二十四节气”隐心谷民俗园、“传统小木作技艺”鸡冠洞小木作传习所、“豫西民居营造技艺”大王庙及石门土屋、重渡沟民俗一条街、寨沟豆腐宴、“走马灯”非遗研学基地……在河南栾川县，依托非遗项目成立的非遗工坊，带动当地300余户就业，线上线下创造产值2500余万元。

　　2021年至2022年，栾川县克服疫情影响，在重渡沟景区先后建成“纺织院”“土陶坊”“醋坊”“竹编坊”等富有非遗特色的民宿小院14家，创造产值260余万元，为栾川乡村振兴增添文化元素。

　　河南省文化和旅游厅非遗处处长于洁介绍，近年来，河南全力推动非遗工坊建设。据统计，河南现有非遗工坊（含非遗扶贫工坊）156个，原国家级贫困县域内非遗工坊97个，44个工坊被纳入巩固脱贫攻坚成果和乡村振兴项目库，非遗工坊直接带动4330余户、1.2万余人脱贫。

　　除此之外，河南还抓好非遗工坊产品营销推广。面向全省非遗工坊征集工坊产品信息，共有洧川豆腐、莫家酱菜等150余种非遗产品进入河南非遗工坊产品目录库。2022年“文化和自然遗产日”期间，河南以工坊产品为重点，开展丰富多彩的非遗购物节活动，全省600多个非遗商家参与活动，涵盖衣、食、住、行多个方面，共同推介河南非遗好物。其中，非遗工坊和老字号213个，占比36%；上线项目总数387个，占比65%；线上销售768万元，线下销售2072万元，总计2791万元。

　　“非遗点亮计划”推动在地文化融入

　　河南是非遗资源大省，截至目前，河南省拥有人类非物质文化遗产代表作名录项目4个，国家级非遗代表性项目125个、省级非遗代表性项目1030个。

　　自2021年起，河南省文化和旅游厅与全国大学生乡村振兴创意大赛合作，实施黄河非遗点亮“老家河南”计划，先后开展了首届全国大学生乡村振兴创意大赛、青年乡村营造行动。借助优质团队和创意导师力量，挖掘非遗故事、建设非遗空间、打造非遗文创，探索出一条“政府搭台、高校赋能、企业助力、乡村重塑、传承人参与”的非遗振兴乡村新路径。

　　从2022年2月起，河南继续深化实践，变“赛”为“营”，创新开展黄河非遗点亮“老家河南”青年乡村营造行动。在全省遴选出栾川县重渡沟景区、辉县市郭亮村、浚县古城等9个营地，汇聚高校专家、青年设计师、业界人士与大学生等多方智力，全方位激活乡村文化动能。7月，河南相继举办了出征仪式、开营仪式和营长沙龙，共邀约国内外40个优质团队，通过陪伴式在地乡建、非遗乡创等路径，将黄河非遗元素植入空间打造和文创设计中。

　　以国家级非遗项目浚县泥咕咕为例，河南师范大学“古鸠泥作”项目成员们受泥咕咕的启发，设计出“泥小妮”IP形象。“泥小妮”是个泥塑的小姑娘，她头戴小鸟泥咕咕造型帽子，怀抱小鸟泥咕咕，萌态十足。后来还衍生出航天员、花木兰形象的“泥小妮”，很受公众欢迎。

　　“目前50个空间项目、40个文创项目牵手各地特色非遗，预计2023年1月可以收获成果。”全国大学生乡村振兴创意大赛秘书处副秘书长、浙江财经大学中国乡村振兴研究院副院长刘亚辉说。

　　“非遗+X”促进文旅深度融合

　　在红旗渠精神的发祥地林州市，乘着全域旅游的东风，各镇各村积极利用非遗资源，以文塑旅，以旅彰文，形成了一批乡村非遗旅游新模式。石板岩高家台村积极打造集休闲、游览、体验、购物为一体的乡土民情旅游目的地，吸引了全国各地游客和美院师生游览、写生，年接待游客超过20万人次。东姚镇每年春节举办社火表演活动，吸引周边群众前去观看，促进了节日经济发展。横水镇马店灯会每年春节期间举办，是集赏灯、转灯、庙会、文艺汇演等为一体的民间活动。

　　在信阳市浉河区，当地将董家河汪家拳传习所、董家河民歌基地、浉河港文新茶村、土门周肖同茗等非遗基地串珠连线，在旅游中布局连线非遗场馆，打造精品非遗旅游线路；在鸡公山、南湾湖、五曲峡、文新茶村、何家寨、郝家冲等景区，植入信阳民歌、茶艺、太极拳等10余项非遗，探索沉浸式非遗演艺。

　　据介绍，下一步，河南将继续深度整合自然资源和人文资源优势，在加强非遗保护的基础上，推动非遗工坊、“非遗进民宿”“非遗进景区”“非遗进购物店”建设，同时与传统村落、传统街区保护相结合，打造“非遗小镇”“非遗街区”“乡村康养旅游示范村”等具有明显非遗IP属性的消费集聚区和特色村镇，依托非遗场馆和非遗项目探索开展研学旅游，打造“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的文化旅游目的地和文化旅游产品，推动非遗助力乡村振兴工作再上新台阶。（本报驻河南记者 张莹莹 文/图）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）